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Los pros y los contras de los departamentos amueblados/temporarios

por lucas lopez en 23/09/2018
Los pros y los contras de los departamentos amueblados/temporarios
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Uno de los elementos más lentos de la administración de propiedades es asegurarse de que su edificio funcione correctamente.


Después de todo, sus inquilinos confían en usted para tener un hogar seguro y cómodo, y la ley le exige que se asegure de que la propiedad cumpla con ciertos estándares. Cuando posee los principales electrodomésticos de los que dependen sus inquilinos, es posible que tenga una responsabilidad adicional, pero también hay
beneficios significativos. Estos son algunos de los puntos que debe considerar al decidir si va a amueblar electrodomésticos en sus propiedades de alquiler: ¿Cual  es el estándar en tu mercado?

Si otras unidades de alquiler en el mismo punto de precio vienen equipadas con electrodomésticos, puede tener problemas para alquilar su propiedad si no ofrece el mismo equipo. Hay varias formas de determinar lo que es estándar en su área: Visite sitios clasificados como Zonaprop, Mercadolibre incluso AirBnB y tenga en cuenta el precio del alquiler para unidades que son del mismo tamaño que la suya en barrios similares.

Póngase en contacto con agentes de bienes raíces locales, inmobiliarias  para obtener más información sobre las unidades disponibles para alquilar en su área. Tome nota de los avisos  en el mismo barrio o en zonas similares y  luego llame  para preguntar qué  se proporciona con la unidad. No es necesario recopilar datos para docenas de unidades. Con las primeras 5 llamadas, obtendrá una imagen clara del estándar para su área.

¿Cuál es el costo de instalar o reemplazar los electrodomésticos?

En última instancia, su objetivo es obtener un rendimiento de su inversión, por lo que es importante ponderar el costo de agregar o reemplazar electrodomésticos a la diferencia en el alquiler. Por ejemplo, simplemente agregar una lavadora y secadora a las conexiones existentes puede ser relativamente económica, mientras que la instalación de las conexiones adecuadas para lavadora y secadora puede ser costosa. La inversión adicional tiene sentido en un mercado de alta demanda o de alto precio, pero podría llevar a una mayor pérdida financiera en un área donde la mayoría de los residentes usan la lavandería local o no lavan en absoluto. Use las técnicas enumeradas anteriormente para recopilar información adicional sobre los tipos de dispositivos que se ofrecen en unidades similares.

¿Generalmente tiene inquilinos a corto o largo plazo?

Si su propiedad es elegida mediante segmentacion en buscadores, por clientes que podrian optar por plazos de mas de 6 meses, le resultará difícil alquilar la unidad sin electrodomésticos básicos. Estas personas a menudo son profesionales que están en el proceso de reubicación, estudiantes y profesores que se están trasladando temporalmente, y personas que necesitan llenar un vacío entre vender sus residencias principales y comprar casas nuevas. Casi invariablemente elegirán una propiedad que tenga electrodomésticos, ya que simplemente no tiene sentido que inviertan en equipos grandes que solo necesitan durante un período limitado.

¿Cuán cuidadoso usted selecciona a sus inquilinos?

Es más probable que las personas con historias sólidas de alquiler se preocupen por los aparatos que usted suministra. Al verificar las referencias y seleccionar a los inquilinos, puede minimizar la probabilidad de que se pierda el dinero que invirtió  en electrodomésticos. Maximizando el valor de su propiedad.  La mejor manera de maximizar el valor de su propiedad mientras minimiza su responsabilidad es incluir una cláusula en el contrato de alquiler que le brinde cierta flexibilidad. Comience por enumerar los artículos específicos cubiertos por la cláusula. Por ejemplo, heladera, calefactor, la lavavajillas y secarropas, TV, son artefactos para el propósito del arrendamiento, mientras que el inodoro, el calentador de agua y el triturador de basura no lo son. Generalmente, el siguiente lenguaje es aceptable: La propiedad contiene los siguientes artículos que los residentes pueden usar.. : heladera (freezer o sin), microondas, lavaplatos y horno / estufa. Si los residentes eligen usar estos aparatos, los residentes son responsables del mantenimiento y las reparaciones. Este lenguaje transfiere toda la responsabilidad de los electrodomésticos a sus inquilinos, pero también limita su capacidad de responsabilizar a los residentes por los daños causados ​​por el mal uso. Es posible que prefiera adoptar un enfoque centrado, que indique que los residentes son responsables del uso de los dispositivos de acuerdo con el manual de instrucciones, y que cubrirá el costo de las reparaciones por encima de una cierta cantidad. Las cifras comunes están entre $ 300 – $ 800. Por supuesto, este lenguaje no garantiza que estará  libre de toda responsabilidad relacionada con los dispositivos, pero ofrece cierta medida de protección. Sin embargo, hay un gasto mayor asociado con la compra e instalación de electrodomésticos, y usted puede ser responsable del mantenimiento y las reparaciones. Puede mitigar estos riesgos al articular claramente sus responsabilidades frente a las responsabilidades de sus inquilinos en el contrato de arrendamiento o alquiler.

Conviene financieramente un alquiler temporario ?

Hay que evaluar respecto del tipo de unidad, la renta posible en modalidad vivienda permanente y la renta posible en modalidad temporario, contemplando en este ultima modalidad, los gastos de alhajamiento, mantenimiento, la disponibilidad requerida, los gastos de mantenimiento (mano de obra) etc.  A su vez no hay que perder de vista la relación inversión/renta/tiempo demandado. A criterio de quien escribe, la ocupación de la unidad ofrecida como temporaria, para que valga la pena tiene que superar el 80%  del mes en curso. De lo contrario al final del camino se encontrara con que el esfuerzo en tiempo/dinero supera la ganancia obtenida. Desalentandolo a continuar.

Indispensables de un alquiler temporario.

No debe faltar, lo basico, cubiertos, vajilla, y todos los utensillos basicos de cocina, que permitan desayunar, almorzar y cenar en la unidad. Blanqueria completa, desde toallas hasta sabanas. Servilletas (tela o papel). Microondas, cafetera electrica, juguera(opcional), televisor, cable, wifi (indispensable) Elementos de higiene personal. Jabon, shampoo, acondicionador, pasta dental, papel higienico. Algodon. Kit de primeros auxilios.  Cama o sommier, sillon, mesa, sillas, luminarias, deco.Etc.

A grandes razgos, el numero inicial para el equipamiento, puede rondar los $40.000 para un monoambiente. SI es un dormitorio se incrementa a $50.000/$55.000. Siempre se puede bajar costos utilizando objetos en desuso propios pero tenga en cuenta que el mercado de temporarios, trabaja por referidos y calificaciones. Si usa articulos usados o cansados, el score obtenido sera inferior y por tanto la ocupación de su unidad se vera comprometida.

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