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Mercado Inmobiliario, Devaluacion, tendencias y rumbo del sector

por lucas lopez en 17/10/2018
Mercado Inmobiliario, Devaluacion, tendencias y rumbo del sector
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Extractos de una nota publicada el 13/10/2018 por la edicion digital de El cronista.

La devaluacion del peso, que se profundizó durante agosto y septiembre, desestabilizó la coyuntura económica y arrasó con el sueño de la casa propia de gran parte de la clase media. Con un dolar que busco los $40 y la inflacion que no se da tregua, los creditos hipotecarios UVA  quedaron relegados y con ello se sepultó la esperanza de gran parte de la población de lograr acceder al techo propio. El viernes el Gobierno lanzó una serie de medidas para intentar amortiguar el impacto en el sector.

Los desarrolladores que se habían animado durante el último año a apostar a ese mercado se alejan nuevamente del modelo de construcción de viviendas para el segmento medio dependiente del crédito. Quienes apuntaban a construir complejos con unidades de 3 y 4 ambientes -demanda altamente insatisfecha en el mercado- en barrios periféricos para bajar el costo de la tierra y facilitar así el acceso, hoy vuelven a concentrarse en atender al público ABC1 con propuestas premium y a inversores interesados en comprar metros cuadrados desde el pozo en proyectos de departamentos de 1 y 2 ambientes.

La coyuntura hace virar el rumbo del negocio de real estate. Invertir desde el pozo vuelve a ser rentable dado que -con la corrida cambiaria- el costo de construcción bajó 20% medido en dólares mientras que los precios de venta por ahora se defienden.

“Desde abril se frenaron las operaciones con créditos UVA. Aquellos que aplicaban con ciertos montos y un porcentaje de su sueldo, en la actualidad necesitan más del doble de pesos para comprar la misma cantidad de dólares. Esto vuelve a empujar la demanda de las unidades más pequeñas, no porque sean las más demandadas sino porque son a las que se accede para comprar. Antes de la devaluación se acercaba la oferta y la demanda en tipologías de productos de 3 y 4 ambientes, a pesar que los precios habían aumentado por encima del 15% en dólares. Luego de la disparada del dólar, los desarrolladores están analizando nuevamente los productos que ofrecerán. Se está buscando captar al mercado consumidor y no tanto al inversor”, cuenta Manuel Valdés, director de la División Emprendimientos y Terrenos de la inmobiliaria LJ Ramos.

Segun Gustavo Llambias (de RED) “por el momento el grueso de las unidades desarrolladas son de 1, 2 y 3 ambientes. Con la aparición del crédito el año pasado empezó un tibio repunte de las unidades de 3 dormitorios, pero siempre dentro de medidas contenidas.  Los servicios y los amenities están muy condicionados por el costo de las expensas para mantenerlos. . En los edificios de menos de 30 unidades son muy básicos o inexistentes y solo en proyectos de más de 100 unidades aparecen con mayor despliegue”.

A su vez, Llambías afirma: “Seguimos confiando en el modelo de crédito UVA y no suspenderemos los proyectos que tenemos en marcha en ese segmento. Pero, por el momento, no estamos iniciando nuevos”.  “lo que significa seguir atendiendo una demanda que nunca dejó de existir, con un mercado siempre reducido a su propia escala y que -en este momento de incertidumbre- solo está activo en productos y condiciones de compra que puede apreciar como excepcionales”, agrega.

En tanto, Ari Milsztein CEO de G70 , considera que este encuentro entre ambas partes se logra “porque hoy el desarrollador primero busca la demanda y luego produce la oferta”. Y coincide en que, por lo general, en el mercado de segmento medio “las más requeridas son unidades chicas de aproximadamente 30 a 40 m2, de 1 o 2 ambientes y bien ubicadas”. Entre otros proyectos, esta empresa lleva a cabo We Building Pellegrini, edificio de lofts monoambientes equipados con muebles funcionales y espacios comunes con Wi-fi, lavadero, y zona diferenciada con parrillero, bicicleteros, duchadores y espejo de agua.

Para Damian Tabakman, presidente de la camara argentina de desarrolladores urbanos,   “hay un cambio muy fuerte macroeconómico -lo cual es obvio- y un cambio en el sector, si bien no se verifica aún con hechos concretos dado que la devaluación es muy reciente. Hay todo un proceso de reacomodamiento. Con la devaluación vuelve a repuntar la venta de unidades desde el pozo para inversores y se harán proyectos con esa tipología, que eran tan usuales mientras se hacían fideicomisos al costo. Hay que olvidarse de los bancos y las hipotecas UVAs por un tiempo, quizá algún día vuelvan, pero para que prosperen la inflación tiene que ser la que anunciaba el Gobierno, que no sucedió. Es momento de construir ya dado que con la devaluación se abarató mucho el costo medido en dólares”.

Los desarrolladores están volviendo a apuntar sus productos a la clase AB y C1 que es la que tiene el excedente -sobre todo en dólares- y no alquila ni necesita sacar crédito hipotecario. . También se está volviendo al sistema tradicional del fideicomiso al costo y a las unidades pequeñas”, explica Valdés.

Llambías señala las dificultades de llevar a cabo proyectos en un contexto tan variable como el actual: “Lamentablemente en el negocio del desarrollo es muy difícil ajustar rápidamente los proyectos ante condiciones cambiantes, sobre todo en cuanto a la modificación de las tipologías de las unidades, cuando toma por lo menos un año entre proyecto y aprobaciones poner un nuevo producto en la calle. Lo que está claro es que cuanto más se prolongue la situación actual, más nos apartaremos del incipiente desarrollo que se inició en 2017 de proyectos para clase media, usuarios finales y más volveremos a los productos para inversores de clase alta que pueden comprar sin crédito y que, en general, se enfocan en unidades pequeñas”.

Barni, de Navent, coincide: “Actualmente una de las opciones más interesantes dentro de la oferta de inmuebles para quienes están buscando adquirir una propiedad son los emprendimientos en pozo. Con la suba del dólar y la consecuente devaluación del peso, los costos para construir se vieron disminuidos en un 20% en lo que va del 2018”.

A lo que Covello agrega que “si el dólar se estabiliza, se generará una baja en los valores de construcción de hasta un 40% por lo que el alquiler volverá a ser rentable, teniendo en cuenta como razonable una rentabilidad del 4 ó 5% anual y que un menor costo inferirá en una baja del precio de los inmuebles en general”.

 

Fuente y Copyrights www.cronista.com

 

 

 

 

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